Immobilienverkauf – Ein Ratgeber
Bevor es mit dem Verkauf Ihrer Immobilie losgeht, ist es wichtig, dass Sie verstehen was Sie erwartet – der Ablauf will besprochen und geplant werden, und im Nachfolgenden haben wir für Sie einen entsprechenden Ratgeber zusammengestellt.
1. Vorbereitung
1.1 Planung und erste Schritte
1.2 Zusammenstellen der Unterlagen
1.3 Vorbereitung der Wohnung
1.4 Ermittlung des Marktpreises
1. Vorbereitung
1.1 Planung und erste Schritte
❯ Es ist für beide Seiten, uns als Makler, und Sie als Verkäufer elementar wichtig ein Verständnis dafür zu entwickeln welche Erwartungen und Ideen Sie haben – und dabei müssen zunächst nachfolgende Punkte besprochen werden:
Verkaufspreis – basierend auf Rahmendaten wie Größe, Zustand, Baujahr, Ausstattung und Lage geben wir Ihnen eine Einschätzung des Marktpreises um zu eruieren ob sich ein Verkauf für Sie zum aktuellen Zeitpunkt lohnt. In einem späteren Schritt erfolgt dann ein detaillierteres Wertgutachten.
Zeitplan – Der Verkauf einer Wohnung lässt sich in Deutschland nie von jetzt auf gleich abwickeln; selbst wenn sich alle Beteiligten einig sind, gilt daher: Gut Ding will Weile haben. Deshalb legen wir Wert darauf mit Ihnen gemeinsam einen für Ihre Wohnung realistischen Zeitplan zu erarbeiten.
Logistik – Im Verlaufe des Verkaufsprozesses werden sich an einigen Stellen immer wieder neue Fragen auftun, die unser gemeinsames Projekt verlangsamen können. Für einen reibungslosen Ablauf ist es daher von elementarer Bedeutung sicherzustellen, dass so viele Details wie möglich im Voraus geklärt sind – Schließen Sie den Verkauf aus dem Ausland ab oder können Sie persönlich an einem Notartermin teilnehmen? Befindet sich die Wohnung in Leerstand oder ist sie vermietet?
1.2 Zusammenstellen der Unterlagen
❯ Deutschland und die Bürokratie – auch der Verkauf von Immobilien macht da absolut keine Ausnahme. Vom Inserat auf unserer Seite über die Wahl des richtigen Finanzierungsmodelles eines potenziellen Käufers bei seiner Bank bis zum Notartermin – es ist wichtig sämtliche für den Verkauf relevanten Dokumente im Voraus gesammelt und bereit zu halten.
Die Wichtigsten davon sind:
Energie-Zertifikat
Grundriss
Teilungserklärung
Flurkarte
Grundbucheintrag
1.3 Vorbereitung der Wohnung
❯ Auch die Wohnung selbst, noch bevor sie auf den Markt kommt, will gut vorbereitet sein. Soll die Wohnung im Ist-Zustand verkauft werden, oder stehen eventuell noch kleine Reparaturen oder Renovierungen an?
Gerne besprechen wir mit Ihnen Umfang, Kosten und Nutzen der angedachten Arbeiten und beraten bezüglich Durchführung und Zeitrahmen. Unser hauseigenes Team sowie unser Netzwerk an Partnern ermöglichen uns hierbei Umsetzung aus (fast) einer Hand.
Nicht zuletzt benötigt ein Inserat natürlich Fotos – auch hier bieten wir gerne unsere Hilfe an und legen dabei besonders Wert darauf die Waage zwischen qualitativ hochwertigen und realitätsgetreuen Abbildungen zu halten.
1.4 Ermittlung des Marktpreises
❯ Bevor wir gemeinsam eine Werbeanzeige live schalten, ist es unerlässlich über die anfängliche Schätzung der Immobilie hinaus weitere Details zu prüfen um den Verkaufspreis der Immobilie so marktgerecht wie möglich bestimmen zu können.
Dazu werden bewertet:
Die Lage der Wohnung
Zustand und Ausstattung der Wohnung
Zustand und Ausstattung des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet
Eine Bewertung aller ausstehenden Renovierungsarbeiten in der Wohnung oder am Gebäude selbst
Darüber hinaus ist für uns wichtig mit Ihnen im Vorfeld zu eruieren in welchem Verhältnis für Sie der letztendliche Verkaufspreis und das Tempo einer Verkaufsabwicklung stehen – wir wollen das Beste für Sie herausholen.
2. Vermarktung
2.1 Strategie
❯ Mit der Erfahrung von über 10 Jahren auf dem Wohnungsmarkt und Hunderten vermieteten und verkauften Wohnungen sorgen wir dafür, dass wir bei der Vermarktung Ihrer Immobilie die passende Zielgruppe erreichen.
Neben der Pflege Ihrer Wohnungsanzeige auf den einschlägig bekannten Immobilienportalen vermarkten wir außerdem pro-aktiv in unserem Netzwerk wie auch auf unserer eigenen Website. Unsere Website ist über die Jahre organisch aufgebaut und mit einem besonderen Augenmerk auf einzigartige und handgemachte Inhalte verzeichnen wir einen stetig wachsenden täglichen Nutzerstrom und hohe Sichtbarkeit – auch für Ihre Anzeige. Zudem arbeiten wir seit Jahren kontinuierlich mit internationalen Investoren zusammen, deren Objekte wir auch in der Verwaltung haben – das ermöglicht einen stetig wachsenden Kundenstamm und erschließt Kontakte zu potenziellen Käufern aus der ganzen Welt, die daran interessiert sind, ihr Portfolio zu erweitern.
2.2 Der erste Kontakt
Wie so oft gilt auch beim Verkauf einer Wohnung: Der erste Eindruck zählt. Uns ist wichtig den Bedürfnissen eines jeden Interessenten nachzugehen und effizient, professionell und mehrsprachig Anfragen auszuwerten und den Kontakt mit der jeweiligen Person zu pflegen. Was für den Einen eine Kapitalanlage sein mag, ist für jemand anderen ein Zuhause. Und so möchten wir nicht nur für Sie das Beste herausholen, sondern selbstverständlich auch jedem Käufer ein ebenbürtiges Maß an Aufmerksamkeit, Transparenz und Professionalität entgegenbringen.
Wir kümmern uns um:
Beantwortung erster Fragen und Klärung von Details
Bereitstellung von Exposés und erforderlicher Dokumente
Einschätzung und Priorisierung potenzieller Interessenten
Planung von Besichtigungen und die nächsten Schritte
2.3 Besichtigungen
Besichtigungen sind zeitaufwändig und arbeitsintensiv und erfordern oft Flexibilität auf Abruf. Unser Team plant die Besichtigungen nach Bedarf und ist oft auch in der Lage diese in der Sprache der Wahl des Käufers durchzuführen.
Eine Besichtigung ist für uns nicht nur die Möglichkeit Sie als Eigentümer fachgerecht zu vertreten sondern dient auch dazu einen potenziellen Käufer und deren Umstände kennenzulernen, auf erste Fragen einzugehen, Ideen, die über Ihre eigenen Pläne hinausgehen, zu besprechen und noch vor Verhandlungsbeginn direkt vor Ort eventuelle Zweifel aus dem Weg zu räumen. .
2.4 Verhandlungen
Sie wissen am besten wo die Schmerzgrenze ist – für alles andere sind wir gerne da. In enger Zusammenarbeit mit Ihnen werden wir für Sie die Verhandlungen mit dem Käufer führen und damit den Grundstein für eine Unterzeichnung legen. Wir helfen Ihnen Angebote auszuwerten, teilen Ihnen mit welcher Interessent bereits die Finanzierung einer kreditgebenden Bank sicher hat und geben Ihnen natürlich auch immer eine persönliche Einschätzung, denn es kommt nicht ausschließlich auf die nackten Zahlen an.
Einen direkten Ansprechpartner, bei dem alle Fäden zusammenlaufen macht Ihnen das Leben leichter und ist der Schlüssel zum auf dem Weg zu einem erfolgreichen Verkauf.
3. Der Verkauf
3.1 Kaufvertrag
Bei Erstellung des Kaufvertrags ist wichtig, dass alle Vereinbarungen, die zwischen Ihnen und dem Käufer getroffen wurden, ordnungsgemäß festgehalten werden. Darüber hinaus müssen alle relevanten und notwendigen Dokumente zur Verfügung gestellt werden, damit der Kaufvertrag gültig ist.
In Deutschland ist die Mitwirkung eines Notars bei einem solchen Kaufvertrag gesetzlich vorgeschrieben.
Um einen gültigen Vertrag aufsetzen zu können, müssen alle gesetzlichen Anforderungen an den Inhalt erfüllt werden – wir helfen sicherzustellen, dass dem Notar alle benötigten Informationen und Unterlagen für die nächsten Schritte zur Verfügung gestellt werden.
3.2 Notar
Das entscheidende Datum beim Verkauf einer Immobilie ist der Notartermin. Der Notar fungiert als neutrale und gewissermaßen letzte Instanz ohne dessen Mitwirken der Verkauf einer Immobilie in Deutschland nicht rechtlich bindend ist. Durch ihn oder sie wird die Übertragung des Eigentums wirksam und es werden finanzielle Aspekte wie Zahlungsfristen geregelt.
Bei folgenden Schritten können wir Sie bei Bedarf gerne unterstützen:
Vereinbarung eines Notartermins – in der Regel wählt allerdings der Käufer den Notar aus
Versand aller erforderlichen Unterlagen an den Notar, um den Vertrag vorzubereiten
Prüfung des Kaufvertragsentwurfs vor dem Notartermin
Während des Termins: Der Notar liest, wie gesetzlich vorgeschrieben, den gesamten Vertrag vor und erklärt, wo nötig, juristische Begriffe. Die Gelegenheit zur Klärung von Fragen wird ein letztes Mal gegeben. Mit einer entsprechenden Vollmacht können wir Sie auch hier vertreten.
Geringfügige Änderungen am Vertrag werden, falls erforderlich, vorgenommen.
Eine endgültige Version der Vereinbarung wird von Käufer, Verkäufer und Notar unterzeichnet. Von hier aus übernimmt der Notar mit allen folgenden Schritten zur Durchführung des Verkaufs.
Der Notar wird sich mit Ihnen in Verbindung setzen, wenn Ihre Mitwirkung bei einem weiteren Schritt oder zur Klärung von Fragen erforderlich ist.
Sobald alle Schritte abgeschlossen sind, werden die Gelder wie im Vertrag beschrieben überwiesen.
3.3 Übergabe
Nach schriftlicher Bestätigung des Geldeinganges an den Notar die mit der Übergabe an den neuen Eigentümer der letzte Schritt freigegeben. Auch hier ist noch einmal Ihre volle Aufmerksamkeit erfordert – denn neben der Erstellung eines Übergabeprotokolls werden auch alle wichtigen Dokumente, die die Immobilie betreffen, soweit vorhanden im Original ausgehändigt.
Ein Übergabeprotokoll sollte von der Anzahl der übergebenen Schlüssel über die Zählerstände bis hin zu allen Dokumenten – u.a. Energieausweis, Garantiebelege für technische Anlagen, Versicherungsunterlagen – die dem Käufer übergeben werden detailgetreu auflisten was genau in den Besitz des Käufers übergeht. Dies ermöglicht es Ihnen, sich vor nachträglichen Forderungen oder anderen Ansprüchen zu schützen.
3.4 Nach dem Verkauf
Auch nach Übergabe der Schlüssel können natürlich noch Fragen auftreten. Eventuell wird seitens des Käufers noch ein Dokument nachgefordert oder Ihr Steuerberater benötigt Unterlagen – was auch immer es sein mag, wir helfen gerne.